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La maîtrise de vos chantiers : le régime des garanties légales en faveur du maître d’ouvrage

le
par Archipad
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fissure sur un mur extérieur

Les articles 1792 et suivants du Code civil protègent le maître d’ouvrage en organisant des garanties légales qui permettent d’engager la responsabilité du constructeur après l’achèvement des travaux.

Trois garanties permettent au maître d’ouvrage d’obtenir la réparation des désordres constatés après la réception des travaux. Comme il s’agit de garanties légales, le maître d’ouvrage n’a pas à prouver la faute du constructeur. C’est au constructeur d’apporter éventuellement la preuve que les dommages constatés ne résultent pas de sa propre faute. De plus, le maître d’ouvrage dispose de la possibilité d’engager la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur lorsque ce dernier ne respecte pas ses engagements. Dans ce cas, la charge de la preuve pèsera sur le maître d’ouvrage.

Pour activer ces garanties, le maître d’ouvrage doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur en détaillant précisément les désordres constatés. Par la mise en œuvre de ces garanties, le maître d’ouvrage engage la responsabilité contractuelle du constructeur et l’oblige à procéder aux réparations des dommages.

La réception des travaux est « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. » Le maître de l’ouvrage et le constructeur constatent ensemble que les travaux sont terminés. Le maître d’ouvrage doit s’assurer alors que les travaux sont conformes à ce qui a été convenu contractuellement avec le constructeur. Dans le cas contraire, il peut engager la responsabilité contractuelle du constructeur en mettant en œuvre l’une des trois garanties légales et donc obligatoires.

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement couvre les réserves qui ont été inscrites lors du procès-verbal de réception des travaux établi contradictoirement entre le maître de l’ouvrage et le constructeur. Elle englobe toutes les malfaçons apparentes et les défauts de construction qui ont été constatés lors de la réception des travaux. La garantie de parfait achèvement peut également être invoquée pour les désordres, quelles que soient leur nature et leur importance, apparaissant dans l’année qui suit la réception des travaux. Dans ce cas, le maître d’ouvrage devra s’adresser à l’entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception pour activer la garantie de parfait achèvement car les désordres n’ont pas été constatés lors du procès-verbal.

Attention, cette garantie ne couvre pas les désordres relatifs à l’usure normale ou à l’usage.

La garantie de parfait achèvement peut être invoquée par le maître d’ouvrage à l’encontre du constructeur, pendant un an après la réception des travaux. Quand elle est mise en œuvre, le maître d’ouvrage et le constructeur fixent d’un commun accord le délai de réparation. 

La garantie de parfait achèvement ne donne pas lieu au paiement d’une indemnité mais à une réparation en nature. Le constructeur doit réaliser les travaux correctifs.

La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale

Article 1792-2 et 3 du Code Civil

La garantie de bon fonctionnement englobe tous les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas ou qui ne fonctionnent pas correctement et qui sont dissociables de l’ouvrage (équipements de chauffage ou de plomberie par exemple). Elle est applicable lorsqu’un désordre survient sur un des éléments d’équipement de l’ouvrage, si celui-ci n’est pas suffisamment important pour être réparé dans le cadre de la garantie décennale.

Quand le maître d’ouvrage actionne cette garantie, le constructeur est tenu de réparer ou de remplacer les éléments d’équipement signalés.

Rappelons que les éléments d’équipement qui sont indissociables de l’ouvrage ne sont pas couverts par la garantie de bon fonctionnement mais par la garantie décennale.

Le maître d’ouvrage peut invoquer la garantie de bon fonctionnement à l’encontre du constructeur pendant un délai de deux ans à compter de la réception des travaux.

Cette garantie est obligatoire, sa durée ne peut pas être réduite, mais elle peut être étendue quand le maître d’ouvrage et le constructeur ont consenti ensemble un délai plus long. Elle donne lieu au paiement d’une indemnité et non à réparation.

La garantie décennale

Article 1792, 1792-2 et 1792-4-1 du Code Civil / Article 243-1-1 du Code des assurances

L’ensemble des professionnels qui participent à la réalisation des travaux et qui sont liés avec le maître d’ouvrage par contrat doivent obligatoirement être couverts par une garantie décennale.

La garantie décennale couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage (fondations, ossatures, etc.) et les désordres qui le rendent impropre à l’usage auquel il était destiné. De plus, le maître d’ouvrage peut l’invoquer s’il constate un désordre impliquant des éléments d’équipement qui sont indissociables de l’ouvrage, autrement dit les éléments dont le remplacement ne peut être effectué sans détériorer ce qui leur sert de support (les canalisations par exemple si ces dernières ne peuvent pas être dissociées de l’ouvrage.)

Notez que l’absence de chauffage est un dommage rendant impropre l’ouvrage à sa destination.

Comme son nom l’indique, la garantie décennale a une durée de dix ans à compter de la réception des travaux. Durant cette période, le constructeur est responsable de plein droit si la garantie décennale est actionnée, sauf s’il apporte la preuve que les dommages constatés proviennent d’une cause étrangère.

La Responsabilité contractuelle de droit commun

Quand le maître d’ouvrage constate un dommage autre que ceux couverts par la garantie décennale, il peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur. Dans ce cas, le maître d’ouvrage devra prouver que le dommage constaté est lié à une faute du constructeur. En effet, le constructeur n’est responsable de plein droit que lorsque la garantie décennale peut être actionnée.

Pour un dommage constaté après la réception des travaux, le maître d’ouvrage dispose d’un délai de 10 ans pour agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Le mois prochain, nous ferons un point sur les assurances obligatoires en phase de chantier. Si vous souhaitez que nous abordions une thématique chantier spécifique, n’hésitez pas à commenter cet article ou nous contacter.

Photographie : (c) DR

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